Objectif du dispositif
Le gouvernement souhaite stimuler la construction et la mise en location de logements accessibles. Pour cela, il propose un mécanisme d’amortissement fiscal réservé aux particuliers et SCI (sous conditions) qui achètent un logement pour le louer nu, en résidence principale du locataire.
Le principe : un amortissement jusqu’à 80 % du prix d’acquisition
Selon l’article 47 de la loi 2026‑103, les particuliers peuvent désormais déduire de leurs revenus fonciers un amortissement pouvant atteindre 80 % du prix d’acquisition du bien immobilier.
Concrètement :
- Vous achetez un logement avant le 31 décembre 2028
- Vous le louez nu (non meublé) pendant au moins 9 ans
- Le locataire en fait sa résidence principale
- Vous pouvez alors pratiquer un amortissement fiscal sur plusieurs années, venant réduire vos revenus fonciers imposables
Conditions d’éligibilité
Pour bénéficier du statut de bailleur privé, il faut notamment :
- Acheter un logement entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028
- être situé dans un immeuble collectif
- être neuf ou ;
- ancien avec au moins 30 % du prix du bien investi en travaux d'amélioration, qui satisfont les critères d'une réhabilitation lourde et qui ainsi ne sont pas admis en déduction des revenus fonciers
- S’engager à le louer nu, à usage de résidence principale pour le locataire
- Engagement pour une durée de 9 ans
- Respecter un plafond de loyers et de ressources du locataire (se référer aux plafonds applicables aux dispositifs Pinel et Loc’avantages)
L’impact fiscal du dispositif
Selon les investissements réalisés et les conditions de locations, vous pourrez :
- Déduire fiscalement jusqu’à 80% du prix d’acquisition du bien de vos revenus fonciers
- Entre 3 et 5.5% par an
- Dans la limite de 8 000 à 12 000€ par an et par foyer fiscal
Exemple simplifié
Vous achetez un appartement pour 200 000 €.
- Déduction maximale à hauteur de 160 000€
- Déduction annuelle de 5 600€ pour un taux de 3.5%
- La déduction annuelle étant inférieure à 8 000€, vous pouvez déduire la totalité sur vos revenus fonciers
Point d’attention
La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant la date d'achèvement du logement ou de son acquisition.
L'option pour ce dispositif est irrévocable : elle se prend au moment de la déclaration de revenus de l'année d'acquisition, en joignant un engagement de location.
Le dispositif n’est pas cumulable avec d’autres dispositifs fiscaux (réductions d’impôt pour investissement outre-mer, Malraux et Denormandie).
Enfin, tout manquement à vos obligations — non-respect du plafond de loyer, vente anticipée du bien — entraîne la remise en cause des avantages fiscaux, qui sont alors réintégrés dans vos revenus fonciers.
Nous restons à votre disposition pour échanger sur le sujet.
